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    在诸多金融手段之中，信托具备多种平台优化组合优势，以信托高级形态为核心，通过信托的串接，将多种金融工具进行优化整合，实现一揽子组合融资解决方案，可望成为房地产融资的主流模式样板。 

房地产业融资背景探析 

    在目前商业银行平台的诸多限制之下，房地产与新金融产品结合是现阶段地产融资的主要解决通道。在2002年，全国有20多家地产公司并购上市以股权融资的方式买壳进入股票市场，在资本市场上进行直接融资；在2003年6月13日央行出台121号文之后，信托则成为房地产业的新兴融资热点，并成为与银行并驾齐驱的先行主流模式。

    我国房地产业目前面临很多问题，诸如房地产资金来源和资金运用结构不匹配，房地产资金来源过于集中于银行等。这样房地产资金压力较大，银行也面临较大风险，理想的房地产项目应该多元融资、多方投资并共担风险。

    由于房地产开发是资金密集型、管理密集型的投资行为，资金量大、周期长、风险高，所需资金多属短期融资。房地产融资除银行外的形式不多，目前主要有上市、股权融资、信托计划、发行债券、产业基金等。但除了信托之外，其他似乎很难实现，因此121号文之后房地产信托成为新的靓点，特别是信托已成为房地产融资环节中最重要的前端部分，并成为最具创新元素与组合优势的核心力量。 

房地产信托何以脱颖而出 

    房地产特别是以长期持有为基本经营模式的商业、办公类公共建筑具备初期资金投入量大、商业培育期不宜分散出售产权等特征，适合采用信托、基金、债券等为主的2-5年期的融资方式。但我国目前房地产业的金融工具十分欠缺，外汇融资、企业债券等受到严格限制，产业基金无法可依更无可能，唯独信托独具制度优势，创新空间宽广，并具有巨大的灵活性。信托可以进行直接贷款、股权投资、资产证券化等，不一而足，可以在不同层次、不同品位上，为房地产业服务。这些都可以由信托投资公司进行制度安排、创新设计并实施。

    信托产品能够比较灵活充分地适应和处理房地产的多种经济和法律关系，解决其他渠道难以解决的问题。相对银行贷款而言，房地产信托融资方式不但可以降低房地产业整体的运营成本，节约财务费用，还有利于房地产资金的持续运用和公司的发展；信托在供给方式上也十分灵活，可以针对房地产企业本身运营需求和具体项目设计个性化的资金信托产品，从而增大市场供需双方的选择空间。

    与此同时，随着信托产品流动性问题的逐步解决以及资产证券化的发展，为多类型、多层次投资者提供多元化的房地产信托产品将成为现实。

    目前我国的房地产信托融资仅占房地产贷款比例的千分之一，远远没有发挥其应有的作用。随着信托融资功能的显现，2002年7月到2002年底，房地产信托计划共计融资10.3亿元并呈加速之势。仅在2003年第二季度，全国各地的信托公司就推出针对房地产投资的集合资金信托产品54个，所有产品都供不应求。2003年以来全国房地产信托已募资金50多亿元，其数量在所有信托产品中占了三分之一以上。 

房地产融资方式单一低效、割裂严重 

    在房地产融资渠道上，除信托融资外目前可以采用的还有发行企业债券、发行股票并上市、银行贷款、股权投资、产业基金等。但实际上这些融资手段都有一本难念的经。

    企业债券用途多为新建项目，利息高于同期银行利率、期限为三至十五年。市场上一般大型企业发债较多，但一般房地产开发的项目获取发行的可能行较小。发行债券主体要求严格，只有国有独资公司、上市公司、两个国有投资主体设立的有限责任公司才有发行资格，需要委托证券公司发行，并且对企业资产负债率、资本金以及担保等都有严格限制。发行债券手续复杂，对企业要求严格，而且由于我国债券市场相对规模较小，交投清淡，发行和持有的风险均较大。长期债券同时面临较大的利率风险，欠缺避险金融工具。 

    发行股票并上市过程长，手续复杂，成本较高，对企业资质的要求更为严格，大多数的房地产开发商是无法修成正果的。 

    银行贷款由于央行121号文的规定，现阶段从紧，其对项目开发程度和开发商自有资金的要求也不是大多数开发商短期能够达到的。

    股权投资虽然可以充实自有资金，但一般房地产企业注册资本金额较小，不会轻易出让控股地位，也不会甘心将大部分的开发收益拱手相让，所以实践中也不盛行。

    由于国内产业基金无法可依，暂不允许存在，养老和保险基金又不准直接涉足房地产，海外基金在国内运作10年来大多折戟沉沙。因此基金也不能被单独寄予厚望。 


融资打金融组合拳 

    解决问题的根本途径则是寻找高质资金的来源，即投资融资方向的创新及融资渠道的整合提升。所需要引进的资金额度非常大，单纯依靠信托或银行贷款都不能完全解决问题，而需要进行金融产品创新，以信托+银行金融组合工具构建房地产项目融资模式，融资数额需由以信托为核心的金融组合工具完成，实现信托前端融资，银行后端资金支持。 

    信托在串接多种金融工具方面优势独具，其一可以引入海外基金，其二可以充当国内的产业投资信托基金，其三可以以固定回报的方式以股权投资方式进入项目公司，其四可以在适当的时候将项目公司包装上市，其五可以完成项目前期建设使项目符合银行贷款条件。巧妙利用信托串接各种房地产融资工具成为组合融资一揽子解决方案核心机密。